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• Immobilien

  Immobilien, egal ob Gebäude in all ihren Sonderformen oder Grundstücke unabhängig von ihrer Nutzungsart, unterliegen den speziellen Eigentums- und Besitzregelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eigentümer von Immobilien ist immer die im Grundbuch eingetragene Person oder gegebenenfalls Personengemeinschaften. Sie sind Inhaber aller Rechte und Pflichten an der Immobilie. Sie können nach den rechtlichen Vorgaben frei gestalten und nutzen, sind aber auch für die Instandhaltung sowie die Abführung von Steuern und sonstigen Abgaben verantwortlich. Das Grundbuch liegt immer beim zuständigen Amtsgericht. Um Eigentümer von Immobilien zu werden ist immer ein Kauf mit offiziellem Kaufvertrag oder ein Erbfall erforderlich. Ein Kaufvertrag zur Eigentumsübertragung von Immobilien wird immer vor einem Notar geschlossen und von diesem in einer beglaubigten Kaufurkunde festgehalten. Mit dieser Kaufurkunde, auch Auflassung genannt, erfolgt im Grundbuch die Änderung des Eigentümers.

  Vom Eigentümer zu unterscheiden ist allerdings der Besitzer, eine Definition, die ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten ist. Besitzer von Immobilien sind diejenigen, die im Augenblick die tatsächliche Verfügungsgewalt darüber haben. Diese kann natürlich der Eigentümer selbst haben, er kann Sie aber auch auf eine andere Person übertragen. Die klassischen Formen dieser Übertragung sind die Miete und die Pacht, einschließlich der Sonderform Erbbaurecht, umgangssprachlich gerne als Erbpacht bezeichnet. Bei der Miete wird zeitlich befristet oder unbefristet mit einem schriftlichen Vertrag das Nutzungsrecht vom Eigentümer auf den Mieter übertragen.

  Die Rechte und Pflichten obliegen jedoch weiterhin dem Eigentümer, der lediglich den Mieter mit der Wahrnehmung beauftragen kann. Gleiches gilt auch für die Pacht. Das Erbbaurecht ist hingegen eine Sonderform der Pacht. Hierbei wird ein Pachtvertrag über Jahrzehnte hinweg geschlossen und dieser muss anders als der Miet- oder Pachtvertrag im Allgemeinen notariell beglaubigt sein. Dafür wird der Pächter jedoch mit den gleichen Rechten und Pflichten belegt, die sonst der Eigentümer ihnen hat, er ist also rechtlich einem Eigentümer gleichgestellt.
  
  Immobilien, egal welcher Art, sind für den Eigentümer nicht nur mit Rechten verbunden, sondern auch mit Pflichten belegt, von denen manche variabel, andere wiederum klar definiert sind. So ist jeder Eigentümer von Immobilien zur Abgabe einer Grundsteuer verpflichtet. Andere Pflichten bestehen beispielsweise in vorhandenem Wegerecht für andere oder in der Abzahlung im Grundbuch eingetragener Hypotheken.

• Wohnung

  Zu den Funktionsräumen einer Wohnung sind in erster Linie die Küche, das Badezimmer und der Toilettenraum zu zählen. Sie müssen zwingend in jeder Wohnung vorhanden sein, dürfen jedoch bei der Zimmeranzahl nicht mitgezählt werden, sondern sind gesondert aufzuführen, sowohl bei Wohnungsinseraten wie auch in Miet- oder Kaufverträgen. Zimmer sind die tatsächlich bewohnbaren Räume einer Wohnung und werden meist als Wohn-, Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer genutzt. Wintergärten beispielsweise sind nicht bewohnbar und müssen wie die Funktionsräume behandelt werden. Sie zählen zu den Nebenräumen ebenso wie eine Diele oder eine Speisekammer und ein Keller.
  
  Bezüglich der Unterscheidung der Wohnung in abgeschlossen und nicht abgeschlossen ist zu sagen, dass bei einer abgeschlossenen Wohnung sämtliche Zimmer und Funktionsräume sich hinter einer verschließbaren Wohnungstür befinden. Einzig die Nebenräume dürfen außerhalb dieser Wohnungstür liegen. Nicht abgeschlossene Wohnungen weisen diese Abtrennung durch eine Wohnungstür nicht auf und die zusammengehörenden Zimmer werden eventuell durch ein von allen Hausbewohnern genutztes Treppenhaus unterbrochen. Gegebenenfalls findet man auch die Toilette in einem für alle Bewohner zugänglichen Bereich des Gebäudes. Entsprechend erklärt es sich auch, dass eine nicht abgeschlossene Wohnung sich nicht sonderlich großer Beliebtheit erfreut und günstiger auf dem Wohnungsmarkt zu erhalten ist.
  
  Die Unterscheidung der Wohnung nach Bauart ist die umfangreichste und vor allem im Hinblick auf den persönlichen Geschmack von Bedeutung. Sie umfasst die klassische Wohnung, das Penthouse, das Apartment, die Maisonette Wohnung, die Souterrainwohnung, das Loft und die Einliegerwohnung. Die klassische Wohnung befindet sich auf einer Ebene und kann in allen Etagen einer Immobilie liegen. Befindet sich die Fußbodenhöhe der Wohnung unterhalb der Erdoberfläche, so spricht man von einer Souterrainwohnung. Ein Apartment ist eine Wohnung im Kleinformat, meist mit einem Zimmer, Küchenzeile und Bad. Ein Loft hingegen ist eine Wohnung, die sich in einem ehemaligen Industrie- oder Fabrikgebäude befindet und meist in einer großen Halle Küche, Wohn- und Schlafzimmer vereint. Bei einer Maisonette Wohnung ist die gesamte Wohnfläche auf zwei oder mehrere Ebenen verteilt. Meist findet man Maisonette Wohnungen in den oberen Stockwerken von Gebäuden, wo aus oberster Etage und dem Dachgeschoss eine zusammenhängende Wohnung entstanden ist. Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere und unbedeutendere Wohnung in einem Haus, wo bereits eine Hauptwohnung existiert.

• Haus mieten

  Ein Haus mieten ist nicht schwerer als das Anmieten einer Wohnung und deshalb sollte man vor dem Haus mieten nicht zurückschrecken, wenn man den Traum vom Eigenheim nicht in die Tat umsetzen kann. Die einzige Problematik, mit der man sich beim Haus mieten im Vergleich zur Wohnung mieten auseinandersetzen muss, ist die Tatsache, dass das Angebot im Bereich Haus mieten deutlich geringer ist, als dies für Wohnungen der Fall ist. Deshalb sollte man sich beim Haus mieten Zeit lassen und neben den Zeitungsanzeigen auch regelmäßig die Internetportale im Immobilienbereich ansehen. Denn dort gibt es immer Rubriken, wo Häuser zur Miete angeboten werden.
  
  Infrage kommen beim Haus mieten vor allem kleine Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften, denn sie sind auf die Bedürfnisse einer kleinen Familie ausgerichtet und deshalb preislich zumeist erschwinglich. Man sollte jedoch unbedingt beachten, dass beim Haus mieten anders als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus die Nebenkosten vom Mieter alleine getragen werden müssen und nicht mehr durch mehrere Parteien geteilt werden. Dies bedeutet also, dass man allein für Schornsteinfeger-, Heizungs-, Wasser-, Abwassergebühren, Steuern und Versicherungsbeiträge verantwortlich ist. Dafür hat man aber auch die alleinige Verfügungsgewalt über das Haus und muss sich einzig mit dem Vermieter bei Änderungsmaßnahmen absprechen. Da das Angebot am Miethäusern zur Alleinnutzung relativ gering ist, sollte man auch als Alternative die Anmietung eines Zweifamilienhauses in Betracht ziehen. Kennt man beispielsweise eine befreundete Familie, mit der man sich ein Zusammenwohnen vorstellen kann, so tritt eine Familie als Hauptmieter ein und vermietet die zweite Wohnung unter. Oder aber man eröffnet auf die gleiche Art ein Mehrgenerationenhaus mit den eigenen Familienmitgliedern. Natürlich ist man dann nicht mehr alleine im Haus, allerdings hat es sich gezeigt, dass derartige Konstellationen relativ gut beim Haus mieten funktionieren.
  
  Dass monatlich beim Haus mieten ein Mietzins fällig wird, der im Endeffekt aber nicht zum Besitz am Haus führt, ist vielen ein Dorn im Auge und der Grund, warum sie sich nicht für das Haus mieten entscheiden können. Mietkauf kann hier eine Möglichkeit sein: Der monatliche Mietzins wird als Kauf rate akzeptiert und das Haus geht später in das Eigentum des vorherigen Mieters über.

• Wohnungen mieten

  Die Fragerei eines Vermieters bevor man Wohnungen mieten kann, kann durchaus ins Detail gehen und persönlichkeitsverletzend anmuten. Allerdings hat ein Vermieter immer das Recht, gewisse Fragen an den potenziellen Mieter zu stellen, insofern diese Frage von Interesse für den Mietvertrag und die Aussicht auf Einhaltung der Pflichten vonseiten des Mieters ist.
  
  Dabei gibt es durchaus einige zulässigen Fragen, die man wahrheitsgemäß beantworten muss, wenn man Wohnungen mieten möchte. Solche zulässige Fragen beziehen sich in der Regel auf die finanzielle Situation des Interessenten, mit der Absicht herauszufinden, ob der zukünftige Mieter auch zahlungsfähig ist oder ob mit einem Mietausfall gerechnet werden muss.
  
  Entsprechend hat man wahrheitsgemäß auf die Frage nach dem Arbeitgeber sowie den aktuellen Einkommens- und Finanzverhältnissen zu antworten. Auch laufende oder bereits durchlaufene Verbraucherinsolvenzverfahren sind für den Vermieter relevant und müssen deshalb offen gelegt werden, wenn man Wohnungen mieten will. Auf Verlangen muss der potenzielle Mieter dem Wohnungseigentümer der eine  Wohnung vermieten möchte sogar die Einkommensnachweise der letzten Monate vorlegen.
  
  Auch der aktuelle Familienstand sowie die Anzahl und das Alter der Personen, die mit in die Wohnung einziehen möchten, sind für den Vermieter von Bedeutung, sodass man diese Frage beantworten muss. Fragen nach einem eventuell bestehenden Kinderwunsch oder der Zukunftsplanung hingegen sind absolut unzulässig, sodass man diese gar nicht beantworten muss oder sogar mit einer Lüge antworten darf, ohne dass die negative Konsequenzen hat. Auch Mitgliedschaften in politischen Verbänden, Gewerkschaften, Mietervereinen oder sonstigen Gruppierungen dürfen beim Wohnungen mieten getrost verschwiegen werden, denn sie tun nichts zur Sache. Auch noch offene Strafverfahren sind nicht von Bedeutung.
  
  Kommt es nun nach überstandener Fragerunde dazu, dass man die Wohnungen mieten darf, so kommt es in der Regel zum Abschluss eines schriftlichen Vertrages. Dieser beinhaltet die konkrete Benennung der beiden Mietparteien und definiert klar das Mietobjekt, also wo genau die Wohnung liegt, wie viele Zimmer sie hat, wie groß sie ist und welche allgemeinen Räumlichkeiten der Mieter nutzen darf. Auch der Mietzweck ist Bestandteil eines Vertrages zum Wohnungen mieten. Hinzu kommt natürlich die genaue Festlegung des Mietzinses sowie seine Fälligkeit. Auch die Dauer des Mietvertrages gehört in den Mietvertrag.

• Wohnung von privat

  Die Aspekte, die für eine Wohnung von privat sprechen, wurden bereits eingehend erörtert und liegen klar auf der Hand. Primär spricht für eine Wohnung von privat das Kostenersparnis sowie die etwas lockereren Auswahlkriterien bei den potenziellen Mietern. Wo Licht ist, dort ist jedoch auch Schatten und eine Wohnung von privat bringt auch negative Aspekte mit sich. Bei der Miete einer Wohnung von privat handelt es sich meist um Angebote in Zweifamilienhäusern, in denen eine Wohnung häufig vom Vermieter bewohnt wird. Glaubt man den Erfahrungen von Mietern, so ist es nie von Vorteil, wenn der Vermieter mit im Haus lebt, denn er wacht nicht selten mit Argusaugen darüber, dass im Haus alles in Ordnung ist.
  
  Dadurch kommt es häufiger zu Streitigkeiten und zu Hemmnissen in der freien Nutzung der Wohnung und beispielsweise des Gartens. Außerdem ist es bei der Suche nach einer Wohnung von privat eine Tatsache, dass man wahrscheinlich etliche Wohnungen besichtigen muss, ehe die Suche von Erfolg gekrönt ist. Dabei kann einige Zeit ins Land ziehen.
  
  Die Zuhilfenahme eines Immobilienmaklers kann die Wohnungssuche deutlich beschleunigen ebenso wie das Abklappern von großen Wohnungsbaugesellschaften, die fast immer freie Wohnungen im Angebot haben.
  
  Beim Kauf einer Wohnung von privat spart man natürlich eine große Menge Geld, denn die Maklercourtage ist eine variable Größe und bewegt sich in einem gesetzlich festgelegten Rahmen zwischen drei und sieben Prozent vom Kaufpreis. Dies bedeutet für eine Wohnung mit einem Kaufpreis von ca. 100.000 Euro, das für den Käufer zwischen ca. 3.000 und 7.000 Euro Provision anfallen können. Dies ist eine Menge Geld, das man sich durch den Kauf einer Wohnung von privat sparen kann. Ein Makler vermittelt allerdings nicht nur eine Wohnung, er kümmert sich auch um alle mit dem Kauf verbundenen Formalitäten und vereinbart die notwendigen Termine. Entscheidet man sich also für eine Wohnung von privat, so ist man vollkommen auf sich alleine gestellt. Notartermine müssen vereinbart und die genauen Vertragsinhalte ohne fachkompetente Unterstützung definiert werden.
  
  Vor diesen Informationen sollte man also genauestens abwägen, ob man tatsächlich eine Wohnung von privat mieten oder kaufen möchte, oder ob man nicht doch professionelle Stellen wie Wohnungsbaugesellschaften oder Makler hinzuzieht.

• Wohnung suche

  Egal ob man bei der Wohnung suche ein Objekt zur Miete oder zum Kauf favorisiert, die größte Auswahl an Angeboten kann man in den regionalen Anzeigenblättern der Zeitungen finden. Unabhängig davon, dass das Internet inzwischen Einzug in die meisten Haushalte gehalten hat, bedienen sich viele Wohnungsanbieter der klassischen Variante des Inserierens in einer Zeitung.
  
  Egal ob kostenlose Wochenzeitung oder kostenpflichtiges Anzeigenblatt, mindestens einmal wöchentlich findet man in diesen Papieren einen Immobilienmarkt, bei dem man sich auf Wohnung Suche begeben kann.
  
  Dabei werden die angebotenen Wohnungen oft unterschieden in Eigentumswohnungen zum Kauf oder Wohnungen, sortiert nach unterschiedlicher Zimmeranzahl zur Miete. Aus Kostengründen wird man hier jedoch oftmals mit Abkürzungen konfrontiert, die man kennen sollte. So steht ZKB für Zimmer, Küche, Bad, also 3 ZKB bedeutet drei Zimmer, eine Küche, ein Bad. EG, DG, OG bezeichnen die Etage, in der die Wohnung liegt, also Erdgeschoss, Dachgeschoss oder Obergeschoss.
  
  Mit EBK möchte der Anbieter aussagen, dass die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist und man deshalb separat zur Wohnung suche keine Küche kaufen muss. Vor allem bei Mietwohnungen wird neben dem monatlichen Mietpreis die Höhe der Nebenkosten mit der Abkürzung NK abgegeben und mit MM Kaution besagt man, dass entsprechend viele Monatsmieten an Kaution hinterlegt werden müssen.
  Auch im Internet kann man bei der Wohnung suche fündig werden, denn sowohl überregional wie auch regional aktive Homepages haben sich auf den Immobilienmarkt spezialisiert. Hier stößt man jedoch weniger auf die genannten Abkürzungen, sondern erhält die Informationen in der Regel ausformuliert. Besonders Immobilienmakler bedienen sich gerne bei der Präsentation der von ihnen betreuten Objekte dem Onlineauftritt.
  
  Die Immobilienmakler können bei längerer Zeit erfolgloser Wohnung suche zu einer alternativen Anlaufadresse werden. Sie haben immer ein umfangreiches Repertoire an Wohnungen sowohl für Kauf- wie auch Mietinteressenten im Angebot. Allerdings wird bei erfolgreich vermittelter Wohnung die sogenannte Maklercourtage fällig, die beim Wohnungskauf 3,5 Prozent vom Kaufpreis und bei der Wohnungsmiete zwischen zwei und drei Monatskaltmieten beträgt.
  
  Monatlich zum Kauf- oder Mietpreis kommen noch die Nebenkosten hinzu, die aus Heizkosten, Wasser- und Abwasser sowie Müllgebühren, Steuern, Versicherungen, Heizungswartung und Schornsteinfegergebühren und häufig aus Pauschalabgaben für Reinigungsarbeiten oder bei Kaufinteressierten für allgemeine Instandhaltungsarbeiten am Haus bestehen.

• Grundstücke

  Da der Flächennutzungsplan von Städten in erster Linie darauf abzielt zu definieren, ob oder gegebenenfalls wann Grundstücke zur Bebauung mit einem Gebäude zugelassen sind oder werden, sind die Erläuterungen der Arten verschiedener Grundstücke klar an ihrer Eignung und Freigabe als Baugrundstück orientiert.
  
  Grundstücke, die als reines Agrarland im Bebauungsplan ausgewiesen sind, sind Liegenschaften, die einzig dem landwirtschaftlichen Zweck dienen. Eine Nutzung zum Bebauen ist für diese Grundstücke aktuell und auch in der fernen Zukunft laut Flächennutzungsplan nicht vorgesehen und es ist auch nicht damit zu rechnen, dass sich diese Tatsache ändern wird.
  
  Begünstigtes Agrarland hingegen bezeichnet Grundstücke, die zwar aktuell landwirtschaftlich genutzt werden, bei denen allerdings eine gewisse Nähe zu bebautem Land besteht.
  
  Dies führt dazu, dass man gegenwärtig zwar noch keine Nutzung der Grundstücke zum Bau vorsieht, allerdings auch nicht ausschließt, dass die Stadt- oder Gemeindeentwicklung in den nächsten Jahrzehnten in die Richtung voran schreitet, dass aus dem begünstigten Agrarland eine Bau-genehmigte Liegenschaft wird. Das Bauwartungsland hingegen ist bereits im Flächennutzungsplan als Bauland definiert. Es gibt jedoch keinen Bebauungsplan und keine Erschließung mit Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Wärme oder Strom. Es ist zwar davon auszugehen, dass für das Bauwartungsland irgendwann Baugenehmigungen erteilt werden, gegenwärtig sind die Grundstücke jedoch noch nicht bebaubar. Anders sieht dies beim Rohbauland aus.
  
  Der Flächennutzungsplan definiert die Grundstücke im Rohbauland klar als Baugrundstücke und die Erteilung einer Baugenehmigung ist abzusehen. Allerdings ist diese zwingend an eine vollständig abgeschlossene Erschließung beziehungsweise der baldige Abschluss dieser geknüpft und dies stellt den Knackpunkt beim Rohbauland dar.
  
  Die Erschließung ist noch nicht vollendet, entsprechend können diese Grundstücke nicht sofort bebaut werden. Allerdings ist die Erschließung nur noch eine Frage der Zeit und wird beim Rohbauland definitiv erfolgen. Baureifes Land und die Baulücke sind eigentlich die einzigen Arten Grundstücke, bei denen man sich sofort eine Baugenehmigung einholen und mit dem Bau loslegen kann. Der Bebauungsplan ist vorliegend und sieht eine Nutzung als Baugrundstück vor. Außerdem ist die Erschließung weitgehend abgeschlossen.
  
  Der Unterschied zwischen dem baureifen Land und der Baulücke liegt in der Lage der Grundstücke. Während man die Baulücke zwischen zwei bereits seit längerem stehenden Häusern findet, bezeichnet man als baureifes Land voll baufähige Grundstücke in Neubaugebieten.